Nguy cơ mất nhà, đất vì hợp đồng giả cách

Thời gian gần đây, tòa soạn một số tờ báo liên tục nhận được đơn thư của bạn đọc, phản ánh sự việc sau khi vay tiền một số đối tượng, bị lừa ký hợp đồng giả cách chuyển nhượng nhà đất, sau đó các đối tượng cho vay “biến giả thành thật” chiếm đoạt tài sản.

Khu đất hàng trăm tỷ chỉ “bán” 11 tỷ

Ngày 25-10-2019, ông Lâm H. (ngụ phường 8, Quận 11, TPHCM) có đơn gửi TAND quận Bình Tân, phản ánh sự việc bà Tr.U.P (ngụ phường 12, quận Bình Thạnh) “cho người nhà và công ty bảo vệ đến tự cắt khóa mở cửa vào chiếm phần nhà đất” ông H. đang quản lý tại số 230, đường Hồ Học Lãm, phường An Lạc. Đây là một sự việc rất bất thường, vì khu đất trên trước đó đã bị TAND quận Bình Tân “phong tỏa”, theo quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 18/2019/QĐ-BPKCTT ngày 27-3-2019, với nội dung “cấm chuyển dịch quyền về tài sản với tài sản đang tranh chấp”. Khu đất này vừa mới được bà P. đứng tên vỏn vẹn 6 ngày trước đó. Sự việc nhiều mâu thuẫn khuất tất thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận. 
Theo trình bày của ông Lâm H., ông là chủ cũ của khu đất nói trên, và thực chất đã chuyển nhượng cho người khác. Hiện ông đang quản lý khu đất giúp người chủ thật sự của khu đất, chứ không biết bà Phương là ai. 

Ngày 1-8-2018, vợ chồng ông H. chuyển nhượng khu đất gần 3000m² trên cho ông Nguyễn Văn C. (ngụ phường An Lạc) với giá 70 tỷ. Bên mua trả trước một phần tiền, còn lại 26,5 tỷ hẹn sẽ trả tiếp trước ngày 11-1-2019. “Trước ngày giao tiền và đi công chứng, anh C. có đến, trình bày cho tôi hay vì thiếu tiền trả tôi nên phải đi vay. Anh C. năn nỉ tôi ký hợp đồng giả cách bán khu đất cho người mà anh C. mượn tiền”, ông H. kể lại. 

Ông H. tiếp tục kể: “Đầu giờ chiều 11-1-2019, khi đến Văn phòng công chứng Hoàng Xuân Ngụ (số 198A, Trần Bình Trọng, phường 4, Quận 5), tôi còn cẩn thận hỏi lại sao anh C. mua đất nhưng không đứng tên mà để cô P. đứng tên? Tôi càng nghi ngờ hơn khi không thấy cô P., mà VPCC đưa ra văn bản đã soạn sẵn và nói cô P. đã ký sẵn dù chưa đóng dấu công chứng. Anh C. trấn an tôi lần nữa: “Cháu vay tiền để trả tiền mua đất cho chú. Chú cứ ký giúp cháu. Đây là hợp đồng giả cách, không sao hết””.

“Bản hợp đồng” này có nội dung ông Hoàng chuyển nhượng thửa đất số 452 tờ bản đồ số 107 (TL 2005), địa chỉ 230 Hồ Học Lãm, cho bà P., giá chuyển nhượng 11 tỷ. Hợp đồng đánh số 001726, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGĐ ngày 11-1-2019. Sau khi ông H., ký tên lăn tay, chỉ ít phút sau tài khoản của ông nhận được 26,5 tỷ. Ông H. ra về, yên tâm với suy nghĩ đây là tiền của bà P. cho ông C. vay, và chuyển trả thay ông C.. 

Tại VPCC, ông H. ông C. sau đó còn làm biên bản thỏa thuận khu đất ông H. vẫn quản lý giúp, khi nào ông C. hoàn tất thủ tục ra “sổ đỏ” mới bàn giao. Không ngờ chỉ hơn hai tháng sau đó, ông H. bị TAND quận Bình Tân triệu tập vì liên quan vụ kiện ông C. là nguyên đơn, bà P. là bị đơn; rồi bà P. cho người nhà và công ty bảo vệ đến tự cắt khóa mở cửa vào chiếm phần nhà đất này. 

Trong tất cả các bản tường trình, lấy lời khai, ông H. đều khẳng định khu đất trên là của ông C.; ông H. chỉ ký hợp đồng giả cách chuyển nhượng đất cho bà P. giúp ông C., nhằm che giấu quan hệ vay tiền giữa ông C. và bà P. “Làm gì có chuyện vô lý khi khu đất trị giá hàng trăm tỷ nhưng lại chỉ bán 11 tỷ”, ông H. nói. 

Thận trọng khi chuyển nhượng nhà đất

Thời gian qua đã phát sinh biến tướng của hoạt động cho vay tiền đối với các cá nhân, tổ chức. Bên cho vay, ngoài ký kết hợp đồng cho vay, còn yêu cầu bên vay ký thêm hợp đồng mua bán nhà đất hoặc hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đối với tài sản này với giá thấp. Hầu hết, các đối tượng cho vay khi ký hợp đồng đều cam kết đây không phải là giao dịch thật, chỉ là thủ tục để bảo đảm cho khoản vay. Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng đa số chủ nợ đều “âm thầm” bán cho người thứ 3.

Một trong những nguyên nhân đẩy người dân đến bẫy “tín dụng phi chính thức” ngoài sự nhận thức pháp luật còn hạn chế còn có nguyên nhân từ việc người dân khó tiếp cận các nguồn vay chính thống. Đồng thời còn có kẽ hở trong quản lý hoạt động công chứng, khiến quy trình, thủ tục công chứng quá dễ dàng. Luật Công chứng đã quy định rất cụ thể, công chứng viên phải giải thích cặn kẽ về hậu quả pháp lý cho các bên đương sự khi họ ký hợp đồng ủy quyền hay chuyển nhượng tài sản với nhau, đặc biệt là đối với bất động sản. Tuy nhiên, trong thực tế không phải hợp đồng ủy quyền nào công chứng viên cũng giải thích tỉ mỉ, thậm chí một số người còn cố tình “lờ” đi.

Theo quy định, không có văn bản pháp luật nào quy định việc bảo đảm hợp đồng vay tiền bằng hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Do vậy, việc người vay phải làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với bên cho vay nhằm bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay là việc làm trái quy định của pháp luật. Nếu có đủ chứng cứ chứng minh việc ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chỉ nhằm bảo đảm cho hợp đồng vay tiền thì bên vay có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu do yếu tố giả tạo và có quyền yêu cầu tòa án tuyên hủy giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp cho bên cho vay theo quy định tại Điều 32a Bộ Luật Tố tụng Dân sự.

Tuy nhiên, việc xác định hợp đồng giả tạo không hề đơn giản, đặc biệt trong hoạt động vay tài sản thông thường thỏa thuận giữa người đi vay và chủ nợ chủ yếu bằng miệng nên việc chứng minh tại tòa án là rất phức tạp và khó khăn vì không có bằng chứng cho việc giao dịch vay tài sản. “Vay nợ bằng hình thức ký hợp đồng ủy quyền hoặc mua bán rủi ro cao. Nếu gặp đối tượng lừa đảo, người vay dễ có nguy cơ mất trắng. Do đó để bảo đảm sự an toàn và hợp pháp đúng quy định pháp luật, các bên tham gia quan hệ mua bán nên thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng rõ ràng, theo đúng quy định.

Nguồn:
https://www.sggp.org.vn/bi-lua-ban-dat-vi-hop-dong-gia-cach-697143.html